STJ definirá limites de retenção na rescisão de compra de imóveis

A 2ª seção do STJ vai definir, em recursos repetitivos, os limites dos valores que o vendedor pode reter quando o consumidor dá causa à rescisão de contrato de compra e venda de imóvel. Sob relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, a discussão foi dividida em dois temas, conforme a data da contratação e o tipo de imóvel.

O Tema 1.465 estabelecerá o percentual de retenção e sua base de cálculo nos contratos firmados antes da lei 13.786/18 , conhecida como lei do distrato, quando o rompimento ocorrer por iniciativa e culpa do consumidor.

Já o Tema 1.464 examinará os limites de retenção nas compras de imóveis não edificados, como lotes e terrenos, contratadas após a vigência da norma.

O colegiado determinou a suspensão dos processos sobre essas questões nos quais tenha sido interposto recurso especial ou agravo em recurso especial, tanto nos tribunais de segunda instância quanto no STJ.

A afetação busca solucionar diferenças entre os entendimentos da 3ª e da 4ª turmas. A divergência envolve tanto o percentual que pode ficar com o vendedor quanto o montante sobre o qual ele deve ser calculado.

Para contratos de lotes e terrenos posteriores à lei do distrato, a 3ª turma entende que o CDC prevalece sobre a norma. Nessa orientação, a retenção incide sobre as parcelas efetivamente pagas e fica limitada, em regra, a 25% desse total, ressalvada a hipótese de fruição do imóvel.

A 4ª turma considera que a lei do distrato é compatível com o CDC . Por isso, admite retenção de até 10% do valor atualizado do contrato, conforme o art. 32-A da lei 6.766/79 .

Assim, além de adotarem percentuais diferentes, os colegiados utilizam bases de cálculo distintas: o total pago pelo comprador ou o valor atualizado de toda a contratação.

Também há diferença na análise dos contratos celebrados antes da mudança legislativa.

A 3ª turma admite retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, deixando às instâncias de origem a definição do percentual conforme as particularidades da disputa.

Na 4ª turma, a orientação é aplicar, como regra, retenção de 25% do montante quitado. A redução depende de circunstâncias específicas que a justifiquem. Para o colegiado, o desconto busca compensar despesas gerais do vendedor e desestimular o rompimento unilateral.

Ao propor o julgamento repetitivo, Cueva destacou a quantidade de decisões sobre as duas controvérsias.

No Tema 1.464 , a Comissão Gestora de Precedentes, Jurisprudência e Ações Coletivas identificou 53 acórdãos e 692 decisões monocráticas nas turmas de Direito Privado. No Tema 1.465, foram encontrados 133 acórdãos e 3.615 decisões individuais.

O julgamento deverá uniformizar a interpretação da legislação e orientar a solução de processos semelhantes em todo o país. A afetação, contudo, ainda não representa uma definição dos limites de retenção: as teses serão estabelecidas na análise do mérito.

Decisão se baseia na análise de um caso específico, onde o comprador desistiu do negócio após efetuar um pagamento parcial.

O texto trata da aplicação da lei 13.786/18 (Lei dos Distratos) e da resistência do Poder Judiciário, especialmente do STJ, em aplicar integralmente seus dispositivos.

Para relatora, como contrato foi firmado após vigência da lei do distrato, retenção é possível.

Após quitação, consumidor pretendeu a rescisão do contrato de promessa de compra e venda

Colegiado observou ser válida cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a corretagem.

FREDERICO SOUZA HALABI HORTA MACIEL SOCIEDADE INDIVIDUAL DE ADVOCACIA

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