Advogado alerta para riscos do uso de IA em contratos imobiliários

A inteligência artificial generativa permite elaborar minutas de contratos de compra e venda de imóveis em poucos minutos. A facilidade, porém, pode gerar uma falsa sensação de segurança, já que um documento bem escrito e com aparência técnica não garante a identificação dos riscos jurídicos, registrais e financeiros da negociação.

Segundo Douglas Cabral , especialista em Direito Imobiliário do escritório Barcellos Tucunduva Advogados e membro do IBRADIM - Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário, esse é justamente um dos principais pontos de atenção. " O risco central é a falsa aparência de suficiência. A IA gera minutas bem redigidas, mas, na maioria das vezes, genéricas e sem refletir a situação concreta do imóvel ou a negociação mantida entre as partes. O resultado pode ser um contrato que ‘parece bom’, mas não protege de maneira ampla as partes envolvidas ", afirma.

O especialista alerta que a compra de um imóvel exige verificações que vão além da redação do contrato. Para ele é necessário analisar detalhadamente as certidões relativas ao imóvel e aos proprietários, a existência de ônus e débitos vinculados ao bem, o regime de bens dos vendedores, se há participação de espólio ou de pessoa jurídica, além de outras circunstâncias capazes de afetar a segurança da transação. A IA, isoladamente, não substitui essa due diligence .

Outro risco destacado por Cabral é a geração de referências jurídicas incorretas, como legislação ou jurisprudência inexistente ou desatualizada. A ferramenta também pode deixar de considerar particularidades da operação e exigências registrais ou tributárias locais. Cláusulas sobre prazos, obrigações das partes, inadimplemento, regularidade documental, responsabilidades sobre o imóvel e hipóteses de resolução do negócio podem aparecer de forma genérica ou inadequada.

" Embora o texto produzido pela IA possa parecer tecnicamente bem estruturado, o principal risco está na ausência de adequação à realidade jurídica, registral e comercial daquela negociação específica. Isso pode gerar lacunas relevantes que somente uma análise especializada consegue identificar ", explica o advogado.

Segundo o profissional, imobiliárias podem utilizar a IA como ferramenta de apoio operacional, mas a tecnologia não substitui a análise jurídica. Ele esclarece que a legislação reserva a consultoria e a assessoria jurídicas à advocacia, especialmente em operações envolvendo imóveis pertencentes a espólios ou pessoas jurídicas, imóveis com penhora, usufruto ou pendências de regularização, além de negócios com permuta, condições atípicas de financiamento ou pagamento e outras estruturas mais complexas.

" Em todas as transações imobiliárias a revisão jurídica é recomendável, mas especialmente as negociações que envolvem valor relevante ou alta complexidade, porque o custo do erro, como perda do imóvel, fraude à execução ou nulidade, pode superar em muito o custo da análise ", ressalta. O advogado explica ainda que h á ainda cuidados relacionados à proteção de dados. Inserir em ferramentas abertas nomes, documentos, informações financeiras, valores da negociação e outros dados pessoais pode gerar riscos à confidencialidade e exigir atenção às regras da LGPD e às políticas de tratamento e armazenamento de informações da plataforma utilizada.

Para Cabral, a tecnologia pode ser útil quando empregada como apoio para comparar versões de documentos, elaborar checklists de due diligence, identificar pontos a serem examinados e agilizar a redação de cláusulas sob supervisão profissional. " A IA é valiosa quando usada como assistente do profissional, mas jamais como seu substituto. Ela reduz tempo, mas não reduz responsabilidade. No Direito Imobiliário, onde o erro muitas vezes só aparece no registro ou no litígio, a revisão especializada continua sendo um dos principais fatores de segurança da operação ", conclui.

LEONARDO LINS E SILVA - ADVOGADOS ASSOCIADOS

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